Najem Okazjonalny i jego Tajniki

Od 28 stycznia 2010r. właściciele mieszkań mogą chronić swoje prawa dzięki nowelizacji „Ustawy o Ochronie Lokatorów”.
Postaram się po krotce wyjaśnić Państwo na czym dokładnie ta zmiana polega, co nowego wnosi i co tak naprawdę stanowi zawarcie umowy Najmu Okazjonalnego”.

Istotę tego typu umowy stanowi fakt, iż Wynajmujący bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego w celu wydania nakazu eksmisyjnego może zmusić lokatora do wyprowadzenia się z lokalu.
Co więcej znamiona Wynajmu Okazjonalnego jeżeli Wynajmujący dokona zgłoszenia zawarcia umowy najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwy urząd skarbowy określamy zgodnie z miejscem zamieszkania podatnika) – zawarta umowa najmu wyłączona jest spod większości regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów a stosuje się do niej przede wszystkim przepisy zawarte w Kodeksie Cywilnym.
Jak pamiętamy Ustawa O Ochronie Praw Lokatorów dawała swobodę działania Najemcom a ograniczała Wynajmujących min. przez brak możliwości swobodnego podnoszenia czynszu oraz problemy z eksmisją lokatora zalegającego z opłatami lub naruszającego przepisy wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

Należy również Pamiętać że nie wszystkie osoby mogą zawrzeć Umowę Najmu Okazjonalnego.
Przepisy wyłączają tutaj osoby prowadzące działalność fizyczną w dziedzinie wynajmu mieszkań.
Dodatkowo ustawodawca wprowadził ograniczenia i warunki, które muszą zostać spełnione aby umowa Najmu Okazjonalnego była uznana za spełnioną:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego (koszty sporządzenia takiego oświadczenia zostały ustalone w ustawie: wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, które obecnie wynosi 1317 zł);

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; ten element może być zawarty zarówno w samej umowie, w osobnym załączniku do umowy, jak i w oświadczeniu najemcy, o którym mowa powyżej; należy przy tym pamiętać, że w razie utraty możliwości zamieszkania w tym lokalu, trzeba poinformować o tym wynajmującego – w terminie 21 dni od dowiedzenia się o tym – wskazując równocześnie inny adres;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytułu prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. ( koszt poświadczenia podpisu nie powinien przekroczyć kwoty 24,40 zł).

4) Forma umowy. O ile „zwykła” umowa najmu może zostać zawarta w każdej formie – również ustnej, umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie, i to pod rygorem jej nieważności. Dodatkowo obligatoryjnie musi zawierać określone załączniki, z których część tak jak już wcześniej pisałem musi być sporządzona przez notariusza.

5) Treść umowy Umowa najmu okazjonalnego powinna oczywiście spełniać warunki każdej innej umowy najmu, czyli określać wszystkie istotne postanowienia przedmiotowe i podmiotowe.
Powinna odpowiadać na pytania: kto, komu, co i za ile i na jak długo.
Z praktycznego punktu widzenia dobrze jest, jeżeli umowa precyzyjnie określa jej strony (tj. imiona i nazwiska, adresy, numery dowodów tożsamości, numery PESEL i NIP), wskazuje dokładny adres lokalu, określa szczegółowo warunki umożliwiające podwyżkę czynszu oraz powody wypowiedzenia umowy.
Konieczne jest także wskazanie okresu, na jaki umowa ma być zawarta – termin przede wszystkim powinien być określony czyli nie możemy tu mówić o zawarciu umowy na czas nieoznaczony. Umowę zawieramy na termin z dokładną datą rozpoczęcia i zakończenia.
Pamiętajmy, że nie wpisujemy do umowy okresu wypowiedzenia bo takowy po prostu nie działa chyba że za porozumieniem stron.
Umowa nie może jednak być zawarta na dłużej niż 10 lat. Oczywiście, nie ma przeciwwskazań, aby po upływie umówionego czasu podpisać kolejną umowę, na dowolnie ustalonych przez strony warunkach

Na zakończenie warto zwrócić Państwa uwagę na fakt iż zawartą Umowę Najmu Okazjonalnego należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego.
Nie dopełnienie tego obowiązku będzie dla wynajmującego oznaczać, nie możność skorzystania z największych „dobrodziejstw” najmu okazjonalnego, tj. z możliwości ułatwionego podwyższania czynszu czy uproszczonej eksmisji.
Jak widać znamiona Najmu Okazjonalnego to nie tylko żmudne procedury ale i ryzyko wystraszenia potencjalnego klienta.
Ponadto tej formy nie powinniśmy proponować zamożnym obcokrajowcom chcących od nas wynająć najdroższe apartamenty lub domy.
Obcokrajowiec z reguły będzie się posługiwał paszportem a tam nie ma adresu zamieszkania.
Trudno będzie w takim przypadku wskazać inne lokum dla Najemcy czy też zdobyć zaświadczenie właściciela innego lokalu.
W mojej ocenie Najem Okazjonalny powinien znaleźć zastosowanie raczej przy tanich mieszkaniach lub domach do wynajmu oraz gdy potencjalni najemcy od początku nie wzbudzają w nas zaufania.